上海房屋買賣律師：夫或妻單方賣出夫妻共有房
核心內(nèi)容：夫或妻單方賣出夫妻共有房產(chǎn)會有什么后果呢?下文上海房屋買賣律師為您詳細介紹。
【法律問題】
如果房屋為夫妻共同財產(chǎn)，房屋所有權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為夫或妻一方，未登記權(quán)利人與第三方簽訂房屋買賣合同，且房房產(chǎn)證、水電煤氣等房屋手續(xù)已移交買房者手中，第三方支付了合理的市場價格。未登記權(quán)利人與第三方簽訂房屋買賣合同是否有效?
【法律分析】
對于這種糾紛，應(yīng)判斷未登記一方的賣房代理行為是否為有權(quán)代理或無權(quán)代理，是否構(gòu)成表見代理，并以此來判定房屋買賣合同是否有效。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(一)第17條規(guī)定：“婚姻法第17條‘關(guān)于夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)’的規(guī)定，應(yīng)當理解為：
(一)夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。
(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”
在舉證責任上，一般情況下可根據(jù)買房者的入住年份、賣房者把身份證、房產(chǎn)證、水電煤氣等房屋手續(xù)移交買房者手中等情況，推定為出售行為為夫妻雙方的共同意思表示。如果夫妻一方有相反意見的，應(yīng)舉證證明，比如夫妻關(guān)系名存實亡、雙方長期異地分居等足以認定為非夫妻雙方共同意思表示的房屋出售等。因為夫妻關(guān)系是基于婚姻而建立的一種特殊的具有很大人身信賴性的關(guān)系，如果夫妻關(guān)系正常，一方不可能隱瞞另一方出售對生活影響重大的房產(chǎn)，另一方也不可能對此房屋狀態(tài)不聞不問，疏于管理多年。其真正的原因可能就是，原來是夫妻兩個人一致同意出賣該房屋，然后一方簽訂合同后，發(fā)現(xiàn)房價上漲迅速，基于利益的驅(qū)使，另一方往往會以自己不知情為由來主張合同無效，從而達到再以更高價格將房屋另行出售，獲得更多利益的目的。此時，如果不區(qū)分情況就認定該合同無效，對于善意買受人來說無疑是十分不公平的，將會造成合同訂立、履約以及糾紛解決費用的大量浪費;而且導致人們對合同的不信任，滋長詐欺、背信者的僥幸心理，也不利于發(fā)揮合同法鼓勵交易的功能。
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